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    こんな時には不動産鑑定評価
不動産鑑定の機能は大きく分けて2つあります。一つは、不動産の価値を論理的にかつ説明性を備えて明示する機能、もう一つは時価の証明書としての機能です。関係する不動産の価値がわからない、資産価値を理解した上で売買や処分、財産の分配等を進めたい。また、相続、交換、現物出資、株式評価等、課税時や各制度の手続きの中で不動産の時価の証明書として機能するものが欲しい。そんな時、不動産鑑定評価が大きな役割を果たします。



①相続時の申告


不動産鑑定による時価に基づき申告し賢く節税する
相続時における宅地の評価は、主に相続税路線価(時価の80%を目安に算定)に基づいて課税標準額が算定され課税を受けます。具体的には、財産評価基本通達に規定された各土地の形状や地勢等に応じた補正率を相続税路線価に乗じて求めますが、その補正率は画一的な補正率のため、不動産の個別性が十分に反映されないことも多く、算定額が不動産鑑定による評価額を上回る場合があります。経験的には、無道路地、形状が不整形な土地、袋字状の敷地、市街化区域内の山林、市街化区域内の農地等で不動産鑑定による評価額が財産評価基本通達による算定額を大きく下回る場合が多くあります。また、建物については、市町村が固定資産税等を課税するために評価している固定資産税評価額に基づいて評価されますが、建物の種類や構造、新築後経過年数等によっては不動産鑑定による評価額の方が低くなる場合があります。さらに、土地が有効利用されていないと土地建物や、指定容積率の低い住宅地域内の賃貸用マンション、稼働率の低いテナントビルや賃貸用マンション、市場性の劣る物件等では、不動産鑑定による評価額が財産評価基本通達による算定額が下回り、大きく節税効果を発揮できる場合があります。まずは、お気軽にご照会頂き、当事務所が評価額概算額を示しますので、財産評価基本通達による算定額とのかい離、不動産鑑定による場合の節税額等をにらみながら正式なご依頼に進んで頂ければ結構です。

広大地判定に関する意見書の利用で安心して大きく節税する
財産評価基本通達が改正され、広大地の評価方法は大きく変わりました。相続された土地が広大地と判定されれば最大で路線価に基づく評価額が65%減まで引き下げられることになります。広大地と判定されるには1.大規模工場用地に該当しない、2.マンション適地でない、3.その地域における標準的宅地の地積に比して面積が著しく大きい、4開発行為を行うとした場合公共公益施設用地(潰れ地)が発生する、といった要件を満たす必要があります。相続不動産が要件を満たす場合には、その根拠を不動産の専門家としての知見からしたため、説得力の高い意見書をご用意致しますので、安心して広大地補正の適用を受けて大きく相続税額を抑制して頂くことが可能です。

相続財産の分配
相続財産の分配も、不動産鑑定による時価に基づいて公平に行うことで、後のトラブル発生も防ぐことができます。これも非常に大切なことだと考えます。

②同族法人間での取引、
法人と役員間での取引、親族間での取引

同族法人間、法人と役員間、並びに親族間において不動産を売買する場合,取引した金額が不動産の適正な時価と大きくかい離した場合、思わぬ課税が発生したり、税務上の問題点が指摘される可能性があります。このような場合、不動産鑑定のご利用をお勧めします。不動産鑑定評価書がしっかり証明書として説明責任を果たし、将来の税務調査に対する備えとして安心できます。

③同種の固定資産を交換する時

固定資産の交換による譲渡所得の特例の適用を受けるには、適用要件として「交換時における譲渡資産と取得資産との価額(時価)の差額(交換差金等)が、これらの価額のうち,いずれか多い価額の20%以下である」ことが必要となります。このような場合、交換する不動産の時価の証明として安心して不動産鑑定をお使い頂きたいと思います。


①企業が保有する不動産の処分や有効活用等の
意思決定や決済の判断資料として

一般企業及びそのグループ企業等が保有する事業所等の資産整理や不動産の新規取得、各種の組合や団体等による不動産売買等に係る意思決定資料としてお役に立つことができます。不動産鑑定による時価評価のほか、一定の利用方法を所与とした資産価値を提示するサービスも行っており、刻々と変わりゆく企業環境の中で、企業等の皆様に合理的な意思決定を行って頂くための有用な情報を提供できるものと自負しております。

②個人の方で、不動産を売買する際に
適正な時価を把握し、納得して売買を行いたい

不動産の鑑定評価によって適正価値を把握し、納得して売買したい。また、後々のトラブルも回避するために売主側と買主側が共同で公正中立であることが義務付けられている不動産鑑定をご依頼されることも有用であると考えます。

③隣接不動産の併合、不合理な不動産の分割を行う場合

隣接する不動産を併合目的で取得したり、或いは経済合理性に反するような分割によってその一部を取得する際に,特定の当事者間においてのみ経済合理性が認められる価格が成立する場合があります。不動産鑑定では「限定価格」と呼ばれる理論的な価格ですが、当事者においては当該で売買されるのがやはり合理的ですので不動産鑑定をお使いになられることをお勧めします。

④底地の売買に係る評価

底地を借地人に売却する場合、借地権が付着していた土地は完全所有権となります。また、そのことによって市場性や担保価値が回復するために、底地は第三者が取得よりも借地人が取得した方がよりメリットを受ける場合が多いのが実情です。この場合の底地を借地人に売却する場合に、底地の所有者と借地人の当事者間においてのみ経済合理性が認められる限定価格が成


不動産の賃料には地代と家賃があり、これらは更に新規に賃貸借契約する場合を前提とした新規賃料と、契約中であることが前提の継続賃料に分けられます。賃料は土地や建物の時価に比べて明確な相場が形成されていないことも多く、また契約内容によっても左右される事から適正な水準が見出しにくいものです。ですから、身近にアドバイスをする人がおらずに適正相場から大きく外れた賃料で契約されていたり、また、何十年もの間賃料を改定せずに結果、現行賃料と適正賃料が著しくかい離してしまっている場合が散見されます。これから賃貸借契約の当事者となられる方、既に賃貸借契約を結んでおられる方、賃料額に疑義を持ちの場合にはご相談下さい。スムーズな賃料交渉に不動産鑑定は有用です。


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